Projektierung einer Wohnanlage für

"betreutes Wohnen und Wohnungen"   

in Lauenburg/Elbe        

 

Kurzübersicht

Geplant ist ein "Traumhaus" für Schädelhirnpatienten in Wohngruppen, daran angegliedert Wohnungen für Angehörige. Die Wohnungen werden die Vorgaben des landes Schleswig-Holstein für "Betreutes Wohnen" erfüllen, damit Angehörige im alter in dem Haus verweilen können.

 

1. Lage

Grundstücksstellung durch Mithilfe der Stadt Lauenburg/Elbe, Fischerkoppel 

 

2. Größe

Erdgeschoss: 2 Wohnungen für je 5 Personen zzgl. Gemeinschafts- und Abstellräume, Gäste WC und großem Pflegebad

Obergeschoss: 4 Wohnungen á 3 Zimmer, 4 Wohnungen á 2 Zimmer plus Abstellraum

Staffelgeschoss: 2-3 Wohnungen von 2 bis 4 Zimmer, Abstellräume für die Wohnungen und Waschküche

 

3. Grundstück/Baurecht

Über die Stadt Lauenburg/Elbe,  Baurecht für 2 Vollgeschosse und Staffelgeschossist gegeben    

4. Finazierung/Belegung der Wohngruppenplätze/Wohnungen

 

4.a. Grundsätzliches

Im Vorwege wurden diverse Gespräche mit der Investitionsbank SH, dem Innenministerium und dem Sozialministerium geführt. Die I-Bank SH wird die Wohngruppen mit bis zu maximal 75% der gesamten Gestehungskosten (ohne Grundstück) in Form von Darlehen begleiten. Ob Wohnungen in den oberen Etagen auch über das "soziale Wohnraumprogramm" des Landes SH finanziert werden sollen, hängt von der zukünftigen Mieterstruktur ab. Ein Kontingent kann im jetzigen Stadium nicht eingedeckt werden, eine eventuelle Überschreitung von Richtwerten (maximale Baukosten/qm) wird das Innen-

ministriumaber genehmigen.   

Die I-Bank bietet eine Finanzierung aus "einer Habd" mit KFW 55/70, auch für die freifinanzierten Wohnungen) an. Für "frei finanzierte Wohnungen" sollte eine lokale Hausbank beteiligt werden.

4.b. Außergewöhnliche Umstände

Um den zukünftigen Bewohnern der Wohngruppen günstige Mieten anbieten zu könen, ist eine Finanzierung über das Wohnraumförderprogramm des Landes SH unumgänglich. Dies führt aber auf der Investorenseite dazu, dass vom Grundsatz her gegen einige Programmauflagen verstoßen wird und der Renditeforderung unter normalen Umständen kaum Rechnung getragen werden kann.

Aufgrund des erheblichen Mehraufwandes eines solchen Hauses bzgl. der Baukosten     werden die zulässigen Förderprogrammhöchstgrenzen überschritten werden.

 

Mehrkosten eines solchen speziellen Hauses

- Großer Fahrstuhl für die Lagerungsrollstühle

- Extrem breite Flure mit Handläufen

- Extrem breite, stoßfeste Türen (eventuell elektrisch zu öffnen)

- Bodentiefe Fenster (eventuell elektrisch zu öffnen)

- Elektrische Jalousien

- Rollstuhlgerechte Sanitärräume

- Rollstuhlgerechte Gemeinschaftsküchen

- Ein "Traum" der Bewohner wäre, dass man die Rollstühle mit Laptops ausstattet, über die man die Türen/Fenster und Jalousien, Licht und Fernseher steuern kann.

 

5. Betreiber/ Vermieter

Um nicht unter die Heimmindestverordnung zu fallen, müssen Vermieter (Investor) und Pflegedienst voneinander getrennte werden. Dies findet die Zustimmung des Sozialministeriums.

 

6. Investor

Entweder müsste ein Investor gefunden werden oder die zukünftigen Mieter bilden eine Genossenschaft, die 15% bis 20% der Gesamtgestehungskosten als Eigenkapital in Form von Genossenschaftsanteilen aufbringen müsste. Genossenschaftsanteile könnten aber auch "Dritte" zeichnen bzw. könnte man Zuschüsse ( z.B. "Aktion Mensch") einsetzen.  

 

7. Projektierung

- folgende Punkte sind abgearbeitet:

a) Grundstückssicherheit

b) generelle bereitschaft der I-Bank und des Innenministeriums, auch Wohngruppen über das Programm "Sozialer Wohnungsbau" zu begleiten.

c) Sozialministerium hat keine Bedenken gegen das vorgestellte Grundkonzept einer "Betreibung", gerade auch im Hinblick auf das Selbstbestimmungsstärkungsgesetz.

d) Bedarfsnachweis - Die Initiatorin, Frau Keckstein, verfügt über eine Liste von Personen, die ihre Angehörigen dort in Wohngruppen unterbringen möchten oder in einer der Wohnungen mit ihren Angehörigen wohnen möchten.

- folgende Punkte sind abzuarbeiten

a) Anpassung der Architektur an Bedarf und Grundstück

b) Investorensuche/Genossenschaftsgründung(fehlt noch  der Vorstand), Klärung weiterer Zuschussmöglichkeiten, die erforderlich sein werden.

c) Anhandgabe des Grundstückes an den Investor/Genossenschaft

d) Genehmigungsplanung/genauere  

Kostenschätzung/ Ausführungsplanung/ Kostenermittlung  

e) Kontingenteindeckung bei der I-Bank/KFW mit dem Investor/Prüfung, ob Wohnungen in die soziale Bindung gegeben werden sollen.

g) Bindung des Pflegedienstes, hier wird die Genossenschaft zwischengeschaltet.